제10기 시민아카데미 제1강좌 강의자료입니다.
이것만 알면 임대차분쟁 해결된다.
설창환(변호사)
[주택임대차보호법] *제3조【대항력등】1)임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다
2)임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 〈신설 83.12.30〉
*제3조의2【보증금의 회수】
2) 제3조제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법 및 경매법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공 매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 다만, 임차인이 당해 주택의 양수인에 게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료된 후가 아니면 보증금의 우선변제를 청구하지 못한다
3) 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
*제7조의2 【월차임 전환시 산정율의 제한】 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으 로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 적용하는 대출금리 및 당해 지역의 경제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. [본조신설 2001.12.29] [주택임대차보호법 해설]
1. 목적
주거안정보장
2. 적용범위
– 주거용 건물
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차 목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다. (대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결)
3. 대항력
가. 대항력의 요건
·주민등록 + 주택의 인도(선순위 담보권이 없어야 한다.)
·전입신고일에 주민등록을 한 것으로 본다.
·집단주택의 경우- 동호수 기재 잘못되면 대항력 없음
·주민등록이 잘못된 경우 – 정정된 때로부터(공무원의 착오로 인한 경우에는 전입신고시로 인정한 판례 있음. 경락인의 경우 임대보증금 상당의 손해 입었다면 국가를 상대로 손해배상청구도 가능)
·가족의 주민등록도 해당- 동거가족만 전입신고, 임대차계약은 본인 명의인 경우는 점유보조자로서 인정.
나. 대항력의 내용
· 양수인(경락인 포함)이 임대인 지위 승계
· 양도인의 보증금반환채무는 소멸- 임차인은 양도인에 대하여 임대보증금 반환청구를 하지 못한다.
· 대항력있는 임차인은 양수인(경락인 포함)으로부터 보증금을 반환 받기전까지 임차주택을 비워줄 의무가 없다.
다. 임대차의 순위관계
· 가압류 등기일자, 담보권설정등기일자, 압류등기일자와 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 시점과 비교하여 순위 결정.
· 1순위 저당권자(1200만원), 2순위 임차권자(5,000만원), 3순위 저당권자(5,000만원),인 건물에 대해 3순위 저당권자가 경매신청한 경우 — 경락인의 지위는 1순위 저당권자 기준으로 결정. 이 경우에는 경락인에게 대항하기 위해서는 1순위 저당권자의 채권을 변제하면 된다.
· 가등기된 건물을 임차하고, 그 후에 본등기되면 본등기는 가등기 순위에 의하므로 대항력 없다.
· 확정일자부 임차인이 수인인 경우 -대항요건과 확정일자를 최종적으로 갖춘 순서대로
라. 임대차관계의 은폐
· 경매절차에서 법원의 현황조사시에 임대차관계를 은폐한 경우 –경매절차내에서 임대차관계가 파악되면 신의칙 위반이 아니나, 경락후에 판명된 경우 임차인은 경락인에게 임대차의 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 위반.
마. 계약을 갱신하면서 임대보증금 인상한 경우
·2순위로 저당권 설정되어 있다면 인상된 보증금으로 저당권자에게 대항할 수 없다. 다만 재계약서 작성하고 확정일자 받으면 재계약 후 설정된 저당권자에 대해서는 우선변제권이 있다.
4. 우선변제권
가. 대항력있는 임차권의 우선변제권(제3조의 2)
(1) 위 대항요건 + 확정일자
* 확정일자는 지금은 동사무소에서도 가능
* 대항요건을 갖춘 날짜와 확정일자 받은 날이 다를 경우 양자의 요건을 모두 갖춘 날을 기준으로
(2) 임대차의 종료
우선변제권을 행사하여 배당요구를 하려면 임대인에게 계약해지를 하는 것이 바람직
임차인이 법원에 배당요구를 하는 것을 계약해지로 봄(대법원 판례)
(3) 임차주택의 양도 / 동시이행관계
나. 확정일자란?
·확정일자란 그 날짜 현재 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위해 임대차계약서의 여백에 기부번호를 기입하고 확정일자인을 찍어 주는 것이다.
·경매신청 기입등기 이후에도 확정일자 받는 것이 가능
·확정일자부 계약서 분실의 경우- 분실한 경우 당초 확정일자를 부여받은 지방법원, 등기소, 공증인가사무소, 법무법인으로부터 확정일자부 사본으로 교부받고, 부동산중개업소에 보관중인 임대차계약서 부본을 교부받아 경매법원에 제출하는 방법으로 우선변제권이 있음을 증명해야 한
·위와 같은 사실을 입증하지 못하면 계약서를 새로 작성하여 현재의 시점에서 새로 확정일자를 부여받아야 한다.
·계약갱신하면서 인상된 보증금 영수증에 확정일자 받은 경우- 효력을 인정하기 곤란.
다. 절차
·배당요구를 반드시 해야-
·배당요구를 하지 않은 경우…..우선변제권은 소멸하고 임대차의 존속을 주장하여 경락인에 대해 임대차 종료시 보증금반환청구 가능
·배당요구 신청 – 임대계약서 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 동거가족이 표시된 것) 연체된 차임을 공제한 보증금 잔액에 관한 계산서를 경락기일전까지 하여야 한다.
·임차주택의 명도- 경매법원으로부터 배당금을 수령하기 위해서는 임차주택을 명도받았다는 경락인의 명도확인서를 경매법원에 제출하여야 한다. 대항력 있다면 보증금중 일부만 배당받은 경우는 나머지를 배당받을 때까지 임차주택을 비워주지 않아도 됨.
라. 효과
·후순위 담보권등에 비해 우선변제권
·선순위 담보권에는 후순위로 되고, 선순위 가압류 채권자가 있는 경우에는 평등배당
마. 소액보증금의 우선변제권(제8조)
(1)요건
1) 소액보증금일 것
2) 경매신청 등기 전에 제3조의 대항요건 구비할 것
3) 사례
·임대인으로부터 다시 임차한 경우- 임차인이 소액임차인에 해당되어야 한다.
·처와 남편 명의로 임대차계약서가 작성된 경우- 가정공동생활을 하는 경우는 1인의 임차인으로 보아 보증금을 합산하여 소액보증금에 해당하는지 여부 결정.
·보증금을 소액으로 감액한 경우- 감액당시에 임차주택에 경매개시결정 기입등기가 경료되지 않았다면 소액 임차인으로서 우선변제권행사 가능
·소액임차인이 수명인 경우- 소액임차인이 수인이고, 각 보증금액이 1,200만원 이상이고, 1,200만원에 임차인수를 곱한 금액이 주택과 대지 가액의 절반을 초과하는 경우에는 임대차계약의 선후나 보증금액수와 관계없이 주택가액의 절반에 해당하는 금액을 평등하게 분할하여 배당받는다.
·소액임차인이 확정일자까지 갖춘 경우- 최우선변제되는 소액보증금을 제외한 나머지 보증금에 대해서는 확정일자와 대항력 구비시점과 기타 저당권 설정등기일자와 비교하여 순위 결정.
(2) 효과
배당요구를 반드시 해야
배당요구를 하지 않은 경우
1)배당이의의 소
2)부당이득반환 청구의 소
부당이득반환청구권 인정한 경우(90. 3. 27. 90다카315)….임대차보증금
부당이득반환청구권 부정한 경우(97. 2. 25. 96다10263)…..임금채권
5. 부동산 인도명령
·경락대금 납부후 6월 이내에 경락인의 신청으로 법원이 채무자, 소유자 또는 압류의 효력이 있은 후 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산을 경락인에게 인도할 것을 명하는 제도.
6. 99′ 개정법의 내용
가. 임차권등기명령제도(제3조의3)
·퇴거 및 이사를 하면서 임차권등기명령제도를 활용하면 대항력이 없었던 경우에는 등기시부터, 대항력이 있었던 경우는 애초의 대항력 구비시기부터 계속 대항력이 존속
·임대차계약서, 임차한 주택을 점유한 날을 증명하는 서면(임대인이 작성한 점유사실 확인서), 주민등록등본, 임대차의 목적이 주택의 일부인 경우 그 목적인 부분을 표시한 도면, 등기의무자의 인감증명 및 등기필증.
·미등기건물에 대한 임차권등기명령에 의한 등기촉탁의 경우는 직권으로 소유권보존등기 한 후 주택임대차권 등기를 한다.
·임차권등기가 경료된 주택에 대하여 다시 임차한 자는 최우선 우선변제권이 없다.
나. 경매신청
·명도를 집행개시의 요건으로 하지 않음으로써 거주하면서 경매신청이 가능 임대보증금반환청구소송에서 승소하여 확정판결에 기해 경매신청하기 위해서는 집주인에게 주택을 명도하여야 함. 그런데 임차주택을 명도해주면 우선변제권을 상실하여 일반 채권자와 평등배당을 받을 수 밖에 없게되어 불합리하여 개정.
다. 2년 미만 임대차기간의 경우
·기존의 판례이론을 입법화하여 임대인에게는 2년이 의제되고 임차인은 2년 기간 혹은 약정기간 중 선택이 가능
라. 묵시의 갱신의 경우
·기존 판례이론에 의하면 묵시의 갱신의 경우 2년 기간으로 의제되었으나 현재는 양 당사자가 언제든지 해지 가능하고 해지할 경우 임대인, 임차인 공히 3개월 이후 해지 효력 발생
7. 임대차분쟁 해결방법
소송 / 지급명령신청
제2조 (적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
② 제1항 단서의 규정에 의한 보증금액을 정함에 있어서는 당해 지역의 경제여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 감안하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 의한 금융기관의 대출금리 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치 세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제5조 (보증금의 회수) ①임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.
④ 제2항의 규정에 의한 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원 또는 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.
⑥ 제4항의 규정에 의하여 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인을 상대로 소를 제기한 것을 증명한 때에는 당해 소송의 종결시까지 이의가 신청된 범위안에서 임차인에 대한 보증금의 변제를 유보하고 잔여금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
제9조 (임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기 간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제10조 (계약갱신 요구등) ①임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위안에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
제14조 (보증금중 일정액의 보호) ①임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제5조제4항 내지 제6항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
③ 제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지 가액을 포함한다)의 3분의 1의 범위안에서 당해 지역의 경제여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
부칙 <제6542호,2001.12.29>
①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>
②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.
③(기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치) 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 자는 이 법 시행전에 대통령령이 정하는 바에 따라 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다.