1. 문재인 정부의 큰 실정 중 하나는 부동산, 특히 주택의 가격이 폭등했다는 점이 꼽힌다. 그래서 대선 후보들은 자신이 집값을 잡을 수 있다며 앞다투어 부동산 공약을 제시하고 있다. 윤석열, 안철수 후보는 임기 중에 주택 250만 호를 공급하겠다고 하고, 이재명 후보도 250만 호를 제시했다가 최근에는 311만 호를 공급하겠다고 대폭 상향 수정했다.
후보들이 주택 공급 공약에 공을 들이는 것은 최근의 집값 급등이 공급 부족 때문이라는 판단이 먹혀들고 있기 때문이다. 그러나 공급 부족만으로 집값 급등을 설명하기 어렵다. 2020년 20,927천 가구이고 주택은 21,674천 호로서, 주택보급률이 103.6%(서울 94.9%)에 달한다. 2017년~2020년 사이에 공급된 주택은 연간 61만 호(수도권 30만 호)인데 그 이전 2011년~2016년의 연간 53만 호(수도권 30만)보다 많다. 이런데도 공급이 부족해서 집값이 급등했다고 할 수 있을까?
2. 주택 ‘공급’은 하나는 신규 주택 건축 물량이고 다른 하나는 시장에 매물로 나오는 주택의 물량이다. 신규 건축과 시장 매물은 일치하지 않는다. 주택 소유에서 불로소득을 기대할 수 있는 상황에서는 신규 주택 물량의 상당 부분을 기존 주택 소유자가 차지하고는 시장에 내놓지 않는다. 신규 건축이라는 의미의 공급이 늘어도 매물이라는 의미의 공급은 늘어나지 않는 것이다. 또한 다주택 소유가 부담스러운 상황이 되면 집을 매물로 내놓게 되는데, 그러면 신규 주택을 짓지 않더라도 시장 매물은 늘어난다. 이런 측면을 고려하지 않고 무조건 집을 더 지어야 한다고 주장한다면 순진하거나 건설업계의 이익을 대변하는 것으로 의심받을 수도 있다.
공급 부족 외 집값 상승을 설명하는 견해로 ‘금리 하락설’이 있다. 국토연구원은 최근, 문재인 정부 들어 집값 상승에 가장 큰 영향을 미친 요인은 ‘금리’라는 진단을 내놓았다(2021년 12월 24일 발행 <국토 이슈리포트> 50호, “주택가격 변동 영향 요인과 기여도 분석”). 주택가격 상승에 영향을 미치는 주요 요인으로 금리, 국내 실물경기, 주택 공급, 가구 수를 선정하고 이들 요인이 실제 집값 상승에 미친 영향을 분석하였는데, 금리의 영향이 40% 정도로 가장 핵심적인 요인이라는 결론이 나온 것이다.
3. 그러나 현실에서 주택가격은 한동안 안정적이다가 단기간에 치솟는 경우가 흔한 데, 이는 공급 부족이나 금리 하락만으로 설명할 수 없다. 부동산 시장은 기본적으로 매우 보수적이다. 거래 대상의 덩치가 크고 원하는 타이밍에 매각하기도 어렵기 때문에 시장 참가자들이 쉽사리 움직이지 않는다는 것이다. 그러다가 어떤 계기로 부동산 시장에 일단 불이 붙으면 사정이 달라진다. 불로소득 잔치에 숟가락을 얹기 위해 또는 가만히 있으면 내 집 마련의 꿈이 멀어진다는 불안감으로 인해 가수요가 급증하게 된다. 이렇게 가수요 바람이 일면 매매가격이 치솟는 것이다.
4. 이런 문제를 막기 위해서는 불로소득을 없애야 하고, 최선의 수단은 보유세를 강화하는 것이다. 완전경쟁시장에서는 불로소득이 발생할 여지가 없지만, 현실은 그렇지 않다. 그러나 불완전한 현실의 주택시장에서도 불로소득만 없도록 해주면 가수요가 줄어들면서 집값 폭등을 방지할 수 있다. 그 결과 실수요에 맞는 공급이 자연스럽게 이루어질 수 있고, 정부는 주택을 마련할 수 없는 계층을 위한 맞춤형 공급을 담당하면 된다.
부동산 불로소득을 없애는 최선의 수단은 보유세다. 이재명 후보는 ‘국토보유세’로 ‘토지이익배당제’의 재원을 마련한다고 하였다. 윤석열 후보는 종합부동산세를 재산세와 통합한다는 공약을 제시했는데, 부동산 보유세를 오히려 줄이고 집값은 공급 확대로 잡겠다는 뜻으로 짐작된다. 안철수 후보는 “집값이 정상화되려면 미국식으로 보유세는 높고 거래세는 낮아야 한다는 생각”이라고 했다. 부동산 보유세 기준만으로 등수를 매기자면 이, 안, 윤의 순이다. 그러나 이재명 후보도 “국민이 반대한다면, 토지이익배당제를 하지 않겠다”고 물러선 것은 아쉬운 부분이다.
문재인 정부의 부동산 정책을 비판하는 후보라면, 자신의 재임 기간을 넘어 나라의 백년대계를 책임진다는 자세로 근본적인 대책을 마련해야 한다. 끝.